Si querés aprender el paso a paso en detalle de construcción o renovación de una casa, preparamos un video, también una nota escrita con imagenes para que puedas entender todo el proceso completo y un resumen en pdf. Además incluímos Tips y Reglas de Oro de nuestro estudio. Esperamos que lo disfruten!
Video YouTube:
RESUMEN en PDF de los 10 pasos, Tips y Reglas de Oro: Descargar Resumen PDF
Nota completa con texto e imágenes:
Si estás pensando en mejorar tu vivienda, tenés más opciones de las que creés. Desde construir una casa nueva en un terreno propio, hasta reformar una existente, ampliarla o demolerla y empezar de cero. Y si los departamentos son tu estilo, también está ese camino. Cada opción tiene su complejidad, sus ventajas y sus desafíos.
Paso número 1: El presupuesto. Todo comienza con una pregunta honesta: ¿Con cuanto dinero contás? Y no hablamos solo de los ahorros que tenés hoy, sino de tu capacidad real de financiamiento. El error más común es subestimar el presupuesto total.
Tip Urbatiana: El costo de construcción se mide por metro cuadrado y varía mucho según el nivel de terminaciones, la zona geográfica, los materiales y tecnologías elegidas. En la Argentina, una obra nueva de vivienda estándar puede ir desde los USD 1200 por metro cuadrado a más de 2100 por metro cuadrado. En renovaciones puede ir desde USD 600 por metro cuadrado a 1100 por metro cuadrado, prácticamente la mitad. Estos números los tenemos mensualmente actualizados en Urbatiana.com. Siempre sumá un 8-15% para imprevistos. Y recordá: Desde que comprás el terreno o elegís el departamento o casa para renovar ya empezás a tener costos: impuestos, expensas del barrio o edificio, conexión de servicios y el propio proceso de construcción o renovación. Planificá todo eso desde el día uno.
Tené en mente que tu presupuesto total va a tener tres grandes componentes: el terreno, la construcción, y los costos adicionales, que incluyen honorarios profesionales, permisos municipales, escrituras, conexión de servicios y equipamiento del hogar.
Paso número 2: La búsqueda del terreno para construir, casa o departamento a demoler o remodelar.
Una vez que conocés tu presupuesto, llega una de las decisiones más importantes. Y acá tengo que compartirte la Regla de Oro de Urbatiana.
Regla de Oro Urbatiana: construir o remodelar cuesta lo mismo en cualquier lugar de la ciudad. Por eso, elegí el terreno, casa o departamento con mejor ubicación, que más te guste, el que más te enamore. La construcción va a costar lo mismo estés donde estés. Es mejor invertir más en un terreno o propiedad bien ubicada y ser más austero en la construcción, porque la construcción puede hacerse por etapas, puede ampliarse y mejorarse con el tiempo. Pero la ubicación nunca se puede cambiar.
Un terreno barato puede convertirse en el gasto más caro de tu vida si no analizas bien. ¿Qué evaluar? Primero, la ubicación: distancia al trabajo, colegios y servicios. Segundo, la zonificación municipal: no todos los terrenos permiten construir cualquier tipo de casa. Tercero, los servicios: agua corriente, cloacas, gas natural y electricidad. Cuarto, la topografía: un terreno en pendiente o en zona baja puede implicar costos extra importantes.
Tip Urbatiana: Antes de hacer cualquier oferta, contratá un arquitecto para que vea junto a ti el terreno o vivienda para renovar. Ese paso te puede ahorrar años de arrepentimiento y que el proyecto empiece con una gran base de conocimiento. En Urbatiana te podemos acompañar con nuestros arquitectos en esta consulta desde el primer momento.
Paso número 3: la compra del terreno o vivienda a renovar o demoler. Encontraste el terreno o la vivienda perfecta. Ahora viene el proceso legal y financiero.
Primero, verificá el título de propiedad con un escribano, que revisará que la propiedad no tenga deudas ni problemas legales. Segundo, se realiza una oferta con la firma de una reserva para apartar el lote o vivienda de la oferta mientras se hacen los estudios. Tercero, se puede ir a escritura directa o a boleto de compraventa cuando la fecha de escrituración se demora en el tiempo, comprometiendo la operación con un anticipo generalmente del 30%. Y finalmente, la escritura pública ante escribano: recién ahí la propiedad es oficialmente tuya.
Tip Urbatiana: Tené en cuenta que los gastos de escritura rondan entre el 2% y 3% del valor del inmueble y gastos inmobiliarios entre un 3% y 4%. En este cálculo también vas a tener que sumar los impuestos anuales de la propiedad y, si el terreno o vivienda está en un barrio o urbanización privada, las expensas mensuales que ya empezas a pagar desde la compra. No los olvides al calcular tu presupuesto total de pasar a ser propietario.
Paso número 4: El diseño. Acá empieza la parte más emocionante. Pero antes de sentarte con el arquitecto, necesitás tener claras algunas cosas sobre vos mismo.
Recomendamos empezar con hacer una lista de prioridades y necesidades: Como cantidad de dormitorios, espacios soñados, estilos de arquitectura que te gustan, para transmitirle al arquitecto. También ayuda mucho dar una galería de fotos orientativa de tus gustos.
En Urbatiana creemos que diseñar una casa es, antes que nada, diseñar una forma de vida. Por eso, las primeras preguntas que te hacemos no son sobre metros cuadrados: son sobre cómo te gusta vivir.
Tip Urbatiana: Tip de estilo de vida: Pensá en cuales son los momentos del día y de la noche que más disfrutás, y como los vivís. ¿Tomás sol en el jardín a la tarde? ¿Trabajás desde casa en silencio por la mañana? ¿Cocinás para muchos mientras charlás? ¿Tus hijos necesitan espacio propio? ¿Querés aplicar técnicas de feng shui o algún criterio energético? ¿Qué tipo de iluminación te hace sentir mejor: cálida e íntima, o fría y luminosa? ¿Tu casa va a recibir muchas visitas o es un refugio privado? ¿Querés que tus hijos puedan traer amigos sin que eso invada tus espacios? Estas preguntas definen la arquitectura de los espacios antes de dibujar una sola línea. Esos momentos son los que hay que diseñar y maximizar en tu casa. Una casa bien diseñada los amplifica a todos.
Tip Urbatiana: Tip de ventilación y geografía: Aprovechá al máximo la ecología del terreno. Las ventilaciones cruzadas permiten que el aire circule naturalmente y reducen la necesidad de aire acondicionado. Orientá los dormitorios al sol de la mañana, los espacios sociales al sol del mediodía. La luz, el aire, el agua y la tierra del lugar son los mejores aliados de tu arquitectura.
Regla de Oro Urbatiana: Construí pensando tanto en tu disfrute como en el valor de mercado. Muchos clientes cometen el error de hacer casas demasiado personales y excéntricas, y cuando llega el momento de vender, les cuesta muchísimo encontrar comprador. Una casa bien diseñada puede ser única y especial, pero tiene que ser atractiva para la mayoría. Eso no significa que sea genérica: significa que es inteligente.
Con toda esa información, el arquitecto hace los primeros bocetos, se lo llama anteproyecto donde se define la disposición de los ambientes, las orientaciones, los accesos y la volumetría exterior.
Tip Urbatiana: Guardá referencias en Pinterest, Instagram o Internet de casas que te gusten. Cuando llegás al arquitecto con imágenes claras, el proceso es mucho más eficiente.
Y si te interesa el diseño interior como especialidad, te contamos que es un mundo propio. El diseño de interiores define paletas de colores, materiales, mobiliario, iluminación y la identidad visual completa del hogar. Pronto vas a poder encontrar en nuestro canal de YouTube y en urbatiana.com contenido especifico sobre diseño interior.
Paso número 5: Los planos y los permisos. Una vez aprobado el anteproyecto, el arquitecto desarrolla el proyecto ejecutivo.
Estos son los planos definitivos que guiarán toda la construcción: arquitectura, estructura, instalación sanitaria, eléctrica y climatización. Son el lenguaje técnico que necesitan los constructores para hacer cada cosa bien.
Tip Urbatiana: Recomendamos solicitar al arquitecto Renders del proyecto, para definir muy bien los detalles de volumetría y terminaciones.
En este paso paralelamente se tramitan los permisos municipales para construir. Hay que presentar los planos visados por el Colegio de Arquitectos y abonar tasas municipales. Este trámite puede llevar entre 2 y 4 meses según el municipio. Es recomendable planificarlo con anticipación.
Tip Urbatiana: No empieces a construir sin permiso. Una obra sin permiso puede ser demolida, y eso significa perder todo lo invertido. Además, después no se puede escriturar o vender legalmente.
Paso Número 6: elegir quien va a construir o renovar tu vivienda y entender cómo funcionan los pagos.
Hay tres opciones para contratar: Primera opción: Una empresa constructora llave en mano, que pone todos los gremios (albañiles, cementista para hormigón armado, electricistas, sanitaristas, calefaccionistas, pintura, y otros) puede también incluir materiales o no…. Segunda opción: El Arquitecto pasa a ser el proyectista y director de obra que administra a todos los gremios y el propietario se encarga de la compra de materiales gruesos y terminaciones siempre asesorado por el arquitecto…. Tercera opción: El Arquitecto es proyectista, director de obra, administra a los gremios y también hace la compra de materiales durante todo el transcurso de la obra realizando rendiciones mensuales de gastos al propietario. Cada opción tiene sus ventajas y sus riesgos….
Tip Urbatiana: Pedí siempre tres presupuestos por cada tipo de trabajo o material. No solo para encontrar el mejor precio, sino para entender el mercado. Si uno es muy barato, preguntáte por qué. Si uno es muy caro, preguntá qué incluye. El presupuesto del medio suele ser el más representativo de la realidad.
¿Cómo funcionan los pagos? Los pagos funcionan por certificados de avance de obra verificados por la dirección. La obra se divide en etapas y en el contrato se define la forma de pago. Lo más usual es con la firma del contrato dar un anticipo del 10% y comenzada la obra pagos semanales o quincenales.
Es fundamental realizar contratos muy detallados con toda la descripción de los trabajos a realizar y penalidades si no se cumplen. También algo importante a contemplar en el contrato de albañilería, del sanitarista y electricidad son los ajustes por inflación del presupuesto de la mano de obra.
Tip Urbatiana: Nunca pagues por adelantado la totalidad de la obra. Negociá siempre certificados de avance con verificación in situ. En Urbatiana manejamos este proceso en total transparencia con reportes fotográficos mensuales para nuestros clientes.
¿Cuánto cobra el Arquitecto? Los honorarios del arquitecto generalmente son un porcentaje del costo de obra (mano de obra + materiales), para obra nueva entre el 8% y el 15% según la complejidad del proyecto, e incluye proyecto y dirección de obra. Para renovaciones el honorario está alrededor del 20%.
Paso Número 7: La obra gruesa. Arranca la construcción. Esta es la etapa que más emociona y la que más cuidado técnico requiere.
La obra gruesa incluye fundaciones, columnas, vigas, losas y mampostería. Define la estructura resistente de tu casa. Las fundaciones dependen del tipo de suelo y un estudio previo determina si necesitas zapatas, pilotes o una platea. Nada se puede improvisar.
Regla de Oro Urbatiana: No escatimes en la base de tu casa. Las carpinterías y la estructura son fundamentales. Una base sólida es la mejor inversión que podés hacer, porque después podes mejorar terminaciones, cambiar pisos, repintar. Pero el terreno y la estructura base no se pueden cambiar, o hacerlo es extremadamente costoso. Invertí bien desde el principio.
Y si tu proyecto incluye piscina, este es el momento en que también se define y se construye. La construcción de piscinas es una especialidad propia: hay distintos tipos, materiales y sistemas de filtración. En nuestro canal de YouTube y en urbatiana.com pronto vamos a tener videos dedicados exclusivamente al proceso de construcción de piscinas.
Paso Número 8: Las instalaciones. Esta es la etapa que va el tendido de cañerías adentro de la estructura, los pisos y las paredes, y por eso es tan crítica: una vez que se cierran los revoques, no hay marcha atrás sin romper todo.
Las tres instalaciones son: La instalación eléctrica: circuitos, bocas, tomacorrientes y tableros. Si querés paneles solares, domótica o automatización del hogar, este es el momento de planificarlo.
La instalación sanitaria: cañerías de agua fría y caliente, desagües cloacales y pluviales, conexión a cloacas o pozo
y la Instalación de gas: red o tanques según la zona. Todas estas instalaciones deben ser realizadas y certificadas por profesionales matriculados habilitados.
Paso Número 9: Las terminaciones. Esta es la etapa más de detalle, la que más decisiones requiere y la que le da el carácter definitivo a tu hogar. Vamos rubro por rubro.
Empezamos con los revoques. Estos cubren la mampostería en exterior e interior. El cielorraso puede ser de yeso, de hormigón visto u otro material como madera. Acá se decide si van molduras, texturas o superficies lisas.
Los Revestimientos: Una de las decisiones más visuales. Porcelanato, cerámica, madera, microcemento, mármol o cemento alisado. Cada uno con diferente precio, mantenimiento y estética. Los revestimientos de baños y cocina también son claves. Es recomendable tener Renders de interiores y ver diferentes alternativas de revestimientos.
Ventanas, puertas y aberturas pueden ser de aluminio, madera o PVC. Cada material impacta en la aislación térmica, acústica y estética. Las carpinterías representan un porcentaje alto del presupuesto de la obra.
Tip Urbatiana: Si tu casa tiene dos plantas, prestá especial atención al diseño de la escalera. Tiene que ser cómoda, que los pies entren bien en cada escalón, con una huella y una contrahuella adecuadas. Una escalera mal diseñada es peligrosa e incómoda para siempre. No la dejes para el final ni la improvises. El revestimiento de la escalera también es muy importante.
Luego tenemos que elegir las canillas, duchas, artefactos sanitarios (inodoros, bidets, bachas y bañeras). El rango de diseños y precios es enorme. Es importante elegir marcas conocidas por su disponibilidad de repuestos. Una buena grifería dura décadas, una mala te genera problemas en pocos años.
Los diseños de los muebles de cocina pueden ser de fábrica o a medida. Las mesadas pueden ser de granito, cuarzo, acero inoxidable y madera. Es recomendable tener Renders de los muebles para no equivocarse en la elección. Acá también entran los electrodomésticos de embutir. Para el resto de la casa, podés ir por fábrica, carpintería a medida, o mobiliario importado.
Otra terminación es la pintura, que tiene que acompañar al diseño general. El color genera distintas emociones en las personas y un buen esquema de pintura puede transformar por completo la percepción de los espacios. Interior y exterior usan diferentes pinturas. No escatimes en la calidad de la mano de obra: la diferencia en durabilidad y acabado es enorme.
La iluminación artificial es el acabado que muchos dejan para el final y luego lamentan haber improvisado. En este paso es recomendable hacer un proyecto lumínico y definir qué ambientes necesitan iluminación puntual, ambiental o decorativa. La temperatura de la luz transforma completamente el ambiente de cada espacio.
Por último, como ya mencionamos el diseño interior merece un capítulo aparte. Definir paletas, texturas, mobiliario y la identidad visual de cada ambiente es un trabajo de especialistas. En Urbatiana contamos con ese servicio, y en nuestro canal y en urbatiana.com vas a encontrar contenido específico sobre este tema.
Tip Urbatiana: Las terminaciones representan entre el 15% y el 25% del costo total de la obra. Hacé un listado detallado de cada rubro con precios antes de arrancar. Y recordá: pedí tres presupuestos por cada rubro y cada material importante. Muy útil es tener Renders de interiores. La decoración tiene que acompañar a la arquitectura.
Paso Número 10: El fin de obra. El último paso. Y uno de los más importantes para que tu casa sea 100% legal.
En este paso el arquitecto tramita ante el municipio que la construcción se realizó conforme a los planos aprobados. Con ese final de obra, podés gestionar la escritura correspondiente, el alta de servicios definitivos y la conexión permanente de gas y electricidad.
Y entonces llega ese momento que tanto imaginaste. Entrás a tu casa. Ya no es un plano, ya no es un render, ya no es un sueño. Es real. Es tuya.
Si llegaste hasta acá, ya recorriste los 10 pasos completos para construir o renovar tu primera casa. Ahora el siguiente paso es tuyo. Saludos y hasta la próxima!
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